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Copropriétés en difficulté : de la prévention au traitement curatif
De la prévention avec le mandat ad'hoc :
L'article 29-1 A et suivants de la loi de 1965 précise les cas d'ouverture ( absence de syndic, absence d'approbation des comptes depuis plusieurs années, taux d'impayés de charges important....), un mandataire est désigné judiciairement et reçoit des missions précises mais ne prend aucune décision à la place des copropriétaires et ne substitue pas le syndic.
Du traitement de la copropriété en grande difficulté depuis la loi ALUR du 24 mars 2024
Trois cas d'ouverture ( équilibre financier gravement compromis, impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ou liquidation des dettes ...) pour déboucher à la désignation d'un administrateur provisoire dont les décisions sont exécutoires immédiatement et insusceptibles de contestation judiciaire, mandataire de l'institution judiciaire qui l'a désigné.
Avocat avec une expertise en droit immobilier, je peux vous aider dans ces difficultés.
Location meublée de courte durée: les copropriétés reprennent la main
Depuis janvier 2025, une assemblée générale de copropriété peut désormais interdire la location touristique dans un immeuble à quelques conditions.
Une des dispositions de la loi dite loi Le Meur mais ce n'est pas tout : fin des avantages fiscaux exceptionnels, des règles plus strictes de déclaration obligatoire en mairie avec autorisation préalable, transmission automatique des revenus locatifs à l’administration fiscale.
La transparence devient la norme, les contrôles s’intensifient, et la location touristique devient une activité encadrée, qui exige rigueur et stratégie.
Avocat avec une expertise en location touristique, je peux vous aider à adapter votre stratégie d'investissement.
Le casse-tête des servitudes
Une servitude est une charge subie par le propriétaire d'un bien au bénéfice d'un autre propriétaire d’un immeuble.
Il existe selon le Code civil trois catégories de servitudes :
* Les servitudes naturelles (dérivent de la situation des lieux)
* Les servitudes légales (créées par la Loi)
* Les servitudes conventionnelles (établies par l’homme)
Il faut ensuite distinguer les servitudes continues des servitudes discontinues, et celles apparentes des non apparentes,
Les servitudes s'établissent et s'éteignent de différentes manières.
Les servitudes augmentent ou diminuent la valeur de votre bien. Avocat en droit immobilier, je peux vous aider à y voir plus clair.
Division foncière et fraude à la loi
Tribunal administratif de Toulon, 10 octobre 2025, n° 2203212 et 2301458
Le Tribunal administratif de Toulon vient de considérer qu'une division foncière qui a pour finalité de créer un nouveau lot pour contourner une limitation à la construction était constitutive d'une fraude à la loi.
En l'espèce, une division foncière avait permis de créer un nouveau lot à bâtir dans le secteur protégé de la presqu’île de Giens où l’emprise au sol des construction est limitée à 10% . Cette division a permis de contourner cette limitation grâce à l’article 5.2 du PLU écartant l’application de l’article R.151-21 du code de l’urbanisme, l’emprise au sol étant alors calculée, non plus sur la totalité de la parcelle d’origine, mais lot par lot.
Le caractère factice de la division, en vue de générer artificiellement une capacité d’emprise au sol nouvelle, contraire à la volonté des auteurs du PLU de préserver ce secteur de toute forme de densification, a permis au pétitionnaire de disposer de droits à construire significativement plus élevés, et de déposer un permis de construire pour bâtir deux logements d’une surface de plancher de 245m².
Pour vos montages immobiliers, n'hésitez pas à me consulter au préalable!
Bail commercial : clause d'indexation non-écrite et la restitution du surcoût des loyers
Civ. 3e, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, FS-B
On savait qu'une clause d'indexation réputée non écrite est imprescriptible, c'est à dire qu'elle est considérée n'avoir jamais existé, quelque que soit le moment où le locataire soulève la difficulté.
Quelles sommes doit alors restituer le bailleur et à quand remonter dans le temps?
Pour les sommes, le bailleur doit restituer toutes les augmentations de loyer non prescrites ( 5 ans), devant nécessairement être calculées à partir du loyer initial et non du montant du dernier loyer illicitement indexé.
Procédure collective : attention au point de départ du délai de 3 mois pour résilier le bail
Com. 12 juin 2025, n° 23-22.076
Cet arrêt confirme que" lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours mais d’une nouvelle procédure collective ; que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de carence de trois mois pour la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire"