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Avocat mandataire en transactions immobilières
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Congé du bailleur pour reprendre les lieux
Bail d'habitation
Le bailleur doit justifier de son intention sérieuse pour reprendre les lieux
Civ. 3e, 12 octobre 2023, pourvoi n° 22-18.580, FS-B
Cette décision nous confirme deux éléments éléments essentiels en matière de validité du congé pour reprendre son logement loué à usage d’habitation.
D’une part, sur la forme du congé : l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prescrit, sous peine de nullité, les mentions, outre « du motif allégué », des noms et adresse du bénéficiaire de la reprise et du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire, afin de vérifier que ce dernier fait bien partie de la liste des proches visés par la loi.
D’autre part, alors que le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci, il peut se fonder sur des éléments extérieurs au congé pour forger sa conviction du sérieux, au jour du congé, de l’intention du bailleur de reprendre les lieux pour en faire sa résidence principale.
Pas de droit de préemption du preneur en cas de vente par adjudication
Bail commercial
Civ. 3e, 30 novembre 2023, pourvoi n° 22‑17.505, FS-B
On le sait, les dispositions de l'article L. 145‑46-1 du code de commerce relatives au droit de préférence du locataire à bail commercial sont d'ordre public. Elles ne trouvent cependant application que lorsque le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre.
Tel n’est pas le cas dans l’hypothèse de vente sous autorité de justice : le droit de préemption du preneur à bail commercial n’a pas lieu de jouer. C’est le sens de l’arrêt qui avait été précédé d’une décision QPC (Civ. 3e, 15 décembre 2022, pourvoi n° 22-17.505), par laquelle la Cour régulatrice avait jugé qu’il existe une différence entre la situation du propriétaire d’un local qui envisage de le vendre et celle de la vente par adjudication, justifiant un traitement différencié.
Aucune atteinte non plus à la liberté entreprendre, dès lors que celle-ci n’entraîne aucun droit d’acquérir le bien loué dans lequel est exercée une activité commerciale ou artisanale, le locataire pouvant d’ailleurs se porter enchérisseur.
Plus de résiliation du bail en cas de cessation d'activité par un des copreneurs
Bail rural
Civ. 3e, 30 novembre 2023, pourvoi n° 21‑22.539, FS-B
Cet arrêt procède à un revirement de jurisprudence, encore favorable à la stabilité des exploitations : la Cour de cassation, décide, contre sa jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 4 mars 2021, pourvoi n° 20-14.141) que si l'article L. 411-35, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime prévoit que lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par LRAR que le bail se poursuive à son seul nom.
Cette formalité ne constitue, pour le copreneur resté en activité, qu'une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction de nature à permettre la résiliation du bail.
Désormais, le défaut d’accomplissement de la formalité de l’envoi de la LRAR par le copreneur resté en place, ne constitue plus une contravention aux obligations du bail, de nature à justifier sa résiliation.
Défaut de qualité à agir d’un copropriétaire pour la remise en état des parties communes
Copropriété
Civ. 3e. 3e, 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692 FS-B
La Cour de cassation rappelle une solution aussi classique que logique : un copropriétaire, sauf s’il peut se prévaloir d’un préjudice propre, n’a pas qualité à agir en paiement des travaux de remise en état des parties communes, résultant de dommages causés par un tiers (il s’agissait en l’espèce de désordres et non-conformités constructives).
Dans cette hypothèse, seul le syndicat des copropriétaires a qualité à agir, éventuellement conjointement avec un ou plusieurs copropriétaires. Mais en aucun cas un copropriétaire ne peut agir seul contre des constructeurs, sans la présence à ses côtés du syndicat.
