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Copropriétés en difficulté : de la prévention au traitement curatif
De la prévention avec le mandat ad'hoc :
✅ l'article 29-1 A et suivants de la loi de 1965 précise les cas d'ouverture ( absence de syndic, absence d'approbation des comptes depuis plusieurs années, taux d'impayés de charges important....)
✅ un mandataire est désigné judiciairement et reçoit des missions précises
✅ le mandataire ne prend aucune décision à la place des copropriétaires et ne substitue pas le syndic
Du traitement de la copropriété en grande difficulté depuis la loi ALUR du 24 mars 2024
✅ Trois cas d'ouverture ( équilibre financier gravement compromis, impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ou liquidation des dettes ...) pour déboucher à la désignation d'un administrateur provisoire
✅ La désignation de l'administrateur peut, sur demande de celui-ci au tribunal judiciaire, proroger les suspensions et interdictions des pénalités de retard
✅ une méthode d'exception : les décisions de l'administrateur provisoire sont exécutoires immédiatement et insusceptibles de contestation judiciaire, mandataire de l'institution judiciaire qui l'a désigné.
Bail commercial: Refus de payer le loyer et manquement du bailleur
( Cass. 3è civ., n° 23-24.005)
Dans cet arrêt du 18 septembre 2025, la Cour de cassation décide que le Preneur peut se prévaloir d'un manquement du bailleur ( ici impropriété du local à son usage) à compter du jour du manquement.
Aucune mise en demeure préalable du Bailleur par son locataire n'est exigée.
En pratique le bailleur d’un local commercial devra être constamment vigilant et le locataire apporter la preuve du jour où le local est devenu impropre à son usage.
Vente immobilière : point de départ du délai de rétractation
Précisions sur le point de départ du délai de rétractation de 10 jours
Civ. 3e, 19 décembre 2024, pourvoi n° 23-12.652, FS-B
Avis aux acquéreurs non professionnels d'un bien immobilier : le délai de rétractation court à partir du lendemain du jour de présentation de la lettre recommandée leur notifiant l'avant-contrat ( promesse ou compromis) le jour suivant la remise en main propre de celui-ci.
Servitude d'utilité publique : conditions de constitution
Civ. 3e, 28 novembre 2024, pourvoi n° 21-21.303, FS-B
Quelles conditions pour la constitution d'une servitude d'utilité publique de passage d'une canalisation de gaz sur un fonds servant?
Réponse de la Cour de cassation:
En application des dispositions des articles R. 433-5, R. 433-9, R. 323-14 et R. 323-15 du code de l’énergie, les servitudes de passage nécessaires aux canalisations de gaz sont établies par arrêté préfectoral, lequel doit être notifié aux pétitionnaires, affiché à la mairie de chacune des communes intéressées, puis notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chaque propriétaire concerné, ainsi qu’à chaque occupant pourvu d’un titre régulier. C’est toute cette procédure que l’opérateur doit respecter.
Bail commercial : clause d'indexation non-écrite et la restitution du surcoût des loyers
Civ. 3e, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, FS-B
On savait qu'une clause d'indexation réputée non écrite est imprescriptible, c'est à dire qu'elle est considérée n'avoir jamais existé, quelque que soit le moment où le locataire soulève la difficulté.
Quelles sommes doit alors restituer le bailleur et à quand remonter dans le temps?
Pour les sommes, le bailleur doit restituer toutes les augmentations de loyer non prescrites ( 5 ans), devant nécessairement être calculées à partir du loyer initial et non du montant du dernier loyer illicitement indexé.
Procédure collective : attention au point de départ du délai de 3 mois pour résilier le bail
Com. 12 juin 2025, n° 23-22.076
Cet arrêt confirme que" lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours mais d’une nouvelle procédure collective ; que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de carence de trois mois pour la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire"
Une solution qui confirme la différence substantielle entre la conversion du jugement de redressement judiciaire en liquidation judiciaire qui ne constitue pas une nouvelle procédure et ne fait donc pas courir un nouveau délai de trois mois et la résolution du plan entraînant l’ouverture d’une liquidation judiciaire et faisant courir un nouveau délai de trois mois en application de l’article L. 622-14 2° du code de commerce que le bailleur est contraint de subir.